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Immobilienertragssteuer:

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht (die frühere Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren, im Volksmund oft fälschlicherweise auch als Spekulationssteuer bezeichnet wurde zu diesem Termin abgeschafft).

 Als Grundstücke gelten

• Grund und Boden,

• Gebäude (auch auf fremden z. B. gepachteten Grund) und

• grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurechte).

In Bezug auf unsere Gartenanlage sind zwei Punkte anzumerken, die (wo zutreffend) die Immobilienertragssteuer, mir einem Steuersatz von typisch 30 % auf den Veräußerungserlös etwas milder ausfallen lassen kann.

1.)  Für “Alt-Grundstücke”, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke (bzw. Gebäude darauf), normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt. Dies entspricht der Steuerbelastung der Käuferin/des Käufers mit Grunderwerbsteuer.

2.)  Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußererin/des Veräußerers (was für Kleingartenanlagen ohnehin flach fällt) sowie selbst hergestellte Gebäude (= Herstellerbefreiung, was wiederum sehr oft der Fall ist).
Der Begriff “selbst hergestellt” bezieht sich auf den Bauherrn, der entweder ein Gebäude eigenhändig errichtet hat oder auf seine Kosten hat errichten lassen. Ein neu errichtetes Fertighaus auf einem zuvor leeren Grundstück gilt ebenso als “selbst hergestellt” auch wenn der Bauherr dazu eventuell handwerklich nichts beigetragen hat. Rechtsgrundlage für die Herstellerbefreiung ist: § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988

Siehe dazu auch Auszug in Help.gv  “Allgemeines zur Immobilienertragsteuer”

Unter dem Veräußerungserlös versteht man die Differenz zwischen dem Verkaufspreis, abzüglich des Kaufpreises bei Erwerb und abzüglich der Kosten für Maßnahmen zur Wertsteigerung und zum Werterhalt *). Allen Pächter wird daher seitens der Vereinsleitung dringend angeraten alle Belege für Maßnahmen in diesem Zusammenhang zu sammeln und zu dokumentieren.

*) In § 30 Absatz (3) wörtlich definiert mit: „Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren.“

Die Internetseite Wien-Steuerberater.at bietet einen interaktiven Immobilien-Steuer-Rechner der es erlaubt, anonym und kostenlos für reine Auskunftszwecke (nicht behördentauglich) die zu erwartende Steuerschuld abzuschätzen. Dazu werden in einer logischen Folge die erforderlichen Daten abgefragt. Für Pächter die damals ein leeres Grundstück bebaut haben ist zu beachten, dass für den Kaufpreis 0,00 Euro eingegeben ist. Das Grundstück ist ja gepachtet, also nicht gekauft und der Baukostenbeitrag ist ein rückerstattbarer Betrag.

Wegen der komplexen Situation und dem Erfordernis, dass die Gebühren seit dem 1. Januar 2013 mittels Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt zu ermitteln und beim Finanzamt anzumelden sind gibt die Vereinsleitung des KGV Münichholz den dringenden Rat, dass beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) diese Vorgänge gemeinsam über ein und den gleichen Rechtsvertreter abwickeln.

Siehe dazu auch die Information des Bundesministeriums für Finanzen zum Thema IMMOEST.

Ergänzender Hinweis: Ehemalige Pächter, die ihr Objekt im Zeitraum zwischen dem 1. April 2012 und dem Jahresende 2012 veräußert haben können den Vorgang noch in die Einkommenssteuererklärung für 2012 (bzw. Arbeitnehmerveranlagung) aufnehmen (auch wenn es sich dabei um ein selbst hergestelltes Gebäude gehandelt hat!) und können so einer eventuellen Finanzstrafe entgehen. Da die Vorgänge für eine rechtssichere Auskunft an dieser Stelle zu komplex sind – empfehlen wir einen Steuerberater ihres Vertrauens zu kontaktieren.

Rechtlicher Hinweis: Die Vereinsleitung des Kleingartenvereins Münichholz weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dieser Information um KEINE rechtsverbindliche Auskunft handelt. Die rechtliche Situation ist vom jeweiligen Individual-Fall abhängig und für Auskünfte in rechtlichen Angelegenheiten sowie für individuelle Beratung stehen folgende Einrichtungen kostenlos zur Verfügung *): Rechtsanwaltskammern, Notariatskammer. Amtstage, Justiz-Ombudsstellen, Rechtsanwaltlicher Journaldienst, bzw. kostenpflichtige Beratungen bei Rechtsanwälten und für diesen Themenkreis bevorzugt bei Notaren.
*) Siehe dazu: Help.gv – Rechtsauskunft

Ein Informationsblatt der Vereinsleitung hinsichtlich „Steuerliche Kriterien bei Parzellen- Rückgabe und Übernahme“ (Dokument 115 des KGVM) wird bei jedem Wechsels des Pächters einer Gartenparzelle in unserer Gartenanlage sowohl dem scheidenden als auch dem neuen Pächter ausgehändigt und die Übergabe dieser Information wird in den jeweiligen Übergabe-Dokumenten (Kündigung / Niederschrift bzw. Unterpachtvertrag) festgehalten.

Rechte und Pflichten der Mitglieder

Gemäß § 4 der Statuten des KGVM gliedern sich die “Rechte und Pflichten der Mitglieder” wie folgt:

a)  Recht, die gemeinsamen statutarischen Vereinseinrichtungen in Anspruch zu nehmen. Nutzungsrechte an der zugewiesenen Kleingartenparzelle ergeben sich aus dem Einzel- oder Unterpachtvertrag und der Gartenordnung.

b)  Für ordentliche Mitglieder Sitz und Stimme in allen Vereinsversammlungen, Möglichkeit sich vertreten zu lassen (Vollmacht!); aktives  und passives Wahlrecht für alle Vereinsämter; schriftliches und mündliche Beschwerderecht bei der Vereinsleitung.

c)  Pflicht, den Kleingarten im Sinne der Statuten und  Gartenordnung ordentlich zu bewirtschaften, das Ansehen, sowie die Bestrebungen und gemeinsamen Interessen des Vereines in jeder Hinsicht zu unterstützen.

d)  Verpflichtung die Statuten,  die Gartenordnung , die Beschlüsse der Mitgliederversammlungen, und die Weisungen der Leitungsorgane zu befolgen.

e)  Beitragsleistungen an den Verein (von ordentlichen und außerordentlichen Mitgliederversammlungen beschlossenen), an den Landesverband und Zentralverband, sowie die festgesetzten Umlagen, Gebühren oder sonstigen Einhebungen im Interesse des Vereines sind fristgerecht zu entrichten.

Ein Übersichtsblatt der aktuellen Gebühren für den KGVM ist dem Download Bereich zu entnehmen siehe: KGVM Gebühren Übersichtsblatt.

f)  Vorübergehende Pflege und Bewirtschaftung durch Fremde (nicht Vereinsangehörige oder anderes Vereinsmitglied) nur in Ausnahmefällen und nur mit Zustimmung der Vereinsleitung (schriftliches Ansuchen mit entsprechender Begründung!).

g)  Zulassung einer Anpassung im Flächenausmaß des überlassenen Kleingartens, wenn im allgemeinen Vereinsinteresse eine Änderung erforderlich wird (gegen angemessene Entschädigung).

h)  Jedes Mitglied ist auch angehalten, den Funktionären der Vereinsleitung oder einem von ihr bestellten Organ das Betreten und die Besichtigung der Kleingartenparzelle und der darauf befindlichen Baulichkeiten zu gestatten.

i)  Zur Pflege von Gemeinschaftsanlagen (sämtliche aus gemeinsamen Mitteln entstandenen und benützten Vereinsanlagen und Einrichtungen) hat jedes Mitglied beizutragen.

j)  Schließlich ist jedes Mitglied verpflichtet, die Schädlingsbekämpfung nach besten Kräften vorzunehmen und die hierzu vom Verein getätigten Maßnahmen zu fördern bzw. zu dulden.

Sachkundenachweis

Für alle Mitglieder ist es gemäß Unterpachtvertrag vertraglich verpflichtend, den so genannten „SACHKUNDE Nachweis“ für den Umgang mit Pflanzenschutz, Rechtsvorschriften, Schädlingskunde, Erste Hilfe bei Vergiftungen, usw. zu erwirken. Im Regelfall finden diese Seminare einmal jährlich in Linz statt und sind kostenpflichtig. Termine und Veranstaltungsort werden sobald vom Landesverband festgelegt im  Kalender eingetragen.

Mitgliedschaft

Auszug aus § 3 der Statuten des KGVM (Mitgliedschaft, Unterpachtvertrag, Tod des Unterpächters)

Der Verein besteht aus: Ordentlichen Mitgliedern, Fördernden Mitgliedern und Ehrenmitgliedern.

Ordentliches Mitglied kann jede natürliche und handlungsfähige Person werden, wenn dieselbe die Unterpachtrechte an einer Gartenparzelle erwirbt. Sie sonstige Grundvoraussetzungen für die Mitgliedschaft können dem Beitrag: “Warteliste für neue Mitglieder“ entnommen werden. Die Mitgliedschaft wird – unter der Voraussetzung dass die Vereinsleitung zustimmt – durch ein schriftliches Aufnahmeansuchen oder durch eine Beitrittserklärung erworben. Die Vereinsleitung hat das Recht, Ansuchen ohne Angabe von Gründen abzulehnen. Eine Berufung gegen diese Ablehnung ist nicht statthaft. Das Mitglied hat die Annahme der Statuten mit zugehörigen Anlagen zu bescheinigen und geht die Verpflichtung zur Einhaltung derselben ein.

Ergänzung: Eine nachträgliche Anschreibung des Ehepartners/Lebensgefährten auf bereits bestehende Unterpachtverträge ist möglich. Dadurch ergibt sich automatisch eine Gleichberechtigung bei Übernahme (Notar und Finanzamt, keine € 80,- Förderbeitrag). Es ist lediglich eine formelle Ergänzung mit Zustimmung des eigentlichen Mitgliedes und der Annahme durch die Vereinsleitung erforderlich. Siehe auch die Seite Formulare für den Download allgemein zugänglicher Dokumente und Formulare des KGVM.

Gemäß Beschluss der Vereinsleitung vom 4. Dezember 2003 ist die zweite eingeschriebene Person kein Mitglied!

Gartenordnung des Landesverbandes

Gemäß Beschlussfassung in der Mitgliederversammlung am 28. März 2003 ist die Gartenordnung des Landesverbandes für den KGVM verbindlich. Diese Gartenordnung bildet einen Bestandteil der Vereinsstatuten und des Unterpachtvertrages, weshalb jedes Mitglied verpflichtet ist, auch die Bestimmungen der Gartenordnung einzuhalten.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit sind bei den KGVM-FAQ für Stichworte aus der Gartenordnung des Landesverbandes zum Teil stark gekürzte Inhalte (Auszug aus GO § #) zu finden. Zur Vermeidung von Missverständnissen ist es zweckmäßig den vollständigen Text zum betreffenden Paragraphen zu lesen! Siehe dazu auch: Gartenordnung des Landesverbandes.

Ableben des Mitgliedes

Beendigung der Mitgliedschaft durch Ableben des Mitgliedes (Auszug gemäß § 7 der Statuten des KGVM).

Durch den Tod des Unterpächters wird der Einzel- oder Unterpachtvertrag aufgelöst, es sei denn, dass binnen 2 Monaten der Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie oder Wahlkinder des Verstorbenen, oder eine andere Person, die an der Bewirtschaftung des Kleingartens in den letzten 5 Jahren maßgeblich mitgewirkt hat, schriftlich gegenüber dem Generalpächter die Bereitschaft erklärt, den Einzel- oder Unterpachtvertrag fortzusetzen.